Kiralık bir evde otururken veya bir mülkün sahibi olarak en sık karşılaşılan sorulardan biri, "Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?" oluyor. Türk Borçlar Kanunu, hem kiracıyı hem de ev sahibini koruyan belirli kurallar getiriyor. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, fesih sürecini doğrudan etkiliyor. İşte hem kiracıların hem de ev sahiplerinin bilmesi gereken, yasalara uygun kira sözleşmesi fesih yöntemleri.
Bildirim yoluyla fesih
Belirli süreli bir kira sözleşmeniz varsa, kiracı olarak sözleşme bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirimde bulunarak çıkışınızı bildirebilirsiniz. Bildirim yapılmazsa, sözleşme 1 yıl daha uzamış sayılır. Ancak ev sahipleri için durum farklı. Ev sahibinin, kiracıyı çıkarmak için sözleşmenin en az 10 yılı doldurmuş olması gerekiyor. Bu 10 yıldan sonra, her yıl için sözleşme bitiminden 3 ay önce bildirim yaparak kiracının çıkmasını isteyebilir.
Ev sahibi ne zaman dava açabilir?
Ev sahibinin, 10 yılı beklemeden dava açıp kiracıyı çıkarabileceği bazı önemli istisnalar var. Bunlar:
- Kendi ihtiyacı: Ev sahibinin veya yakın aile bireylerinin o konuta/ işyerine gerçekten ihtiyaç duyması.
- Yıkım ve yenileme: Mülkün yıkılıp yeniden yapılması veya kapsamlı bir onarımdan geçirilmesi gerekiyorsa.
- Yeni mal sahibi: Ev kiracıyla birlikte satıldıysa, yeni alıcı satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunup 6 ay sonra dava açabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle fesih
Kiracının sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, ev sahibi yasal yollara başvurma hakkına sahiptir. Bu durumun en sık karşılaşılan iki nedeni, kira ödemelerinin aksatılması ve taahhütlere uyulmamasıdır.
Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği takdirde ev sahibi tarafından üst üste iki kez resmi ihtar çekilebilir. Bu ihtarlara rağmen ödeme yapılmazsa, ev sahibi yasal süreç başlatarak dava açma hakkını kazanır. Benzer şekilde, kiracının "belirli bir tarihte taşınacağına" dair yazılı olarak verdiği taahhüde rağmen bu sürede tahliyeyi gerçekleştirmemesi halinde, ev sahibi icra daireleri aracılığıyla zorunlu tahliye işlemi başlatabilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih nasıl olur?
Eğer sözleşmenizde süre belirtilmemişse, kiracı her zaman haklı bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak ev sahibi için yine aynı kural geçerlidir: Sözleşmenin üzerinden 10 yıl geçmeden kiracıyı çıkarmak için yukarıda sayılan özel şartlardan birinin (kendi ihtiyacı, yıkım vb.) olması gerekir.