Kiracı ve ev sahipleri arasında en temel güvencenin kira sözleşmesi olduğu bilinse de, bu sözleşmenin nasıl yapılması gerektiği konusunda kafa karışıklığı yaşanıyor. Noter onayı, imza ve yazılı form zorunluluğu gibi konular, tarafların haklarını doğrudan etkiliyor. Peki, hukuken doğru olan nedir?
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi uyarınca, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinin yazılı yapılması zorunludur. Bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için ise yazılı olma şartı aranmaz; sözlü anlaşmalar da geçerli sayılır. Ancak, sözlü anlaşmaların ispatı çok güç olduğundan ve anlaşmazlıklara yol açabileceğinden, süre ne olursa olsun yazılı sözleşme yapılması şiddetle tavsiye edilir.
Noter onayı şart değil, ama avantajlı
Noter onayı, bir kira sözleşmesinin geçerliliği için kanuni bir zorunluluk değildir. Tarafların karşılıklı rızasıyla imzalanan yazılı bir sözleşme geçerlidir. Ancak, noter onayının önemli bir avantajı vardır: Resmi bir belge niteliği taşıdığı için, özellikle mahkemelerde çok daha güçlü bir delil oluşturur. Uzun vadeli ve yüksek bedelli kiralarda noterden geçirmek, tarafların haklarını daha sağlam korur.
İmzasız sözleşme büyük risk!
Bir kira sözleşmesinin en temel şartı, tarafların iradelerini açıkça ortaya koymasıdır. Bunun en net yolu ise imzadır. İmzasız bir kira sözleşmesi, hukuken geçersiz sayılma riski taşır ve ispatı neredeyse imkansızdır. İmza, tarafların sözleşme şartlarını okuduğunu, anladığını ve kabul ettiğini gösteren en önemli unsurdur.
Sözleşme hangi durumlarda geçersiz olur?
Bir kira sözleşmesinin geçersiz sayılabilmesi için belli başlı durumlar söz konusudur:
- Kiralananın açıkça tanımlanmaması (Hangi daire? Hangi dükkan?),
- Taraflardan birinin iradesinin sakat olması (Aldatma, tehdit, zorlama),
- Konunun yasal olmaması (Yasal olmayan bir faaliyet için kiralama),
- Kira bedelinin açıkça belirlenmemesi veya gerçeğe aykırı gösterilmesi (Damga vergisinden kaçınmak için düşük yazılması gibi).
Unutmayın: Damga Vergisi ödenmeli
Kira sözleşmesi, Damga Vergisi Kanunu'na tabi bir belgedir. Sözleşmenin geçerliliği için damga vergisinin ödenmiş olması şart olmasa da, ödenmemiş damga vergisi, vergi dairesinden cezaya ve gecikme faizine neden olabilir. Vergi, genellikle sözleşmedeki toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır.