Hisseli taşınmaz sahiplerini ve gayrimenkul piyasasını yakından ilgilendiren önemli bir hukuki süreç, Anayasa Mahkemesi'nin 6 Kasım tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan kararıyla yeni bir boyut kazandı. İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Fatih Gündoğdu, mülkiyet hakkı ile önalım hakkı arasındaki hassas dengeyi bozan rayiç bedel kuralının iptal sürecini ve bu kararın gayrimenkul hukuku üzerindeki yansımalarını detaylı bir şekilde değerlendirdi. Hisseli taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı olan önalım hakkı, halk arasında bilinen adıyla şufa hakkı, uzun süredir hukuki tartışmaların merkezinde yer alıyordu. 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile getirilen rayiç bedel uygulaması, önalım hakkını kullanan paydaşın tapuda yazan satış bedeli yerine mahkemece belirlenen güncel piyasa değerini ödemesini zorunlu kılmıştı. Bu düzenleme, özellikle tapuda gerçek satış bedelinin altında beyan verilmesi sorununa karşı bir çözüm olarak sunulmuştu. Ancak bu kural, hem alıcıyı hem de paydaşı korumak isterken mülkiyet hakkı bağlamında yeni bir hukuki tartışmayı da beraberinde getirdi.
Rayiç bedel kuralı neden iptal edildi?
Anayasa Mahkemesi'nin oyçokluğuyla aldığı iptal kararının temelinde, mülkiyet hakkına yönelik müdahale ve taraflar arasındaki adil dengenin bozulması yatıyor. Doç. Dr. Gündoğdu, mahkemenin gerekçesini şu sözlerle açıklıyor: Mahkeme, önalım hakkını kullanan paydaşın alıcının yerine geçtiğini ve bu nedenle satışın şartlarının, özellikle de fiyatın korunması gerektiğini vurguladı. Rayiç bedel kuralı, satıcı ile alıcının özgür iradeleriyle belirlediği fiyatı devre dışı bırakarak mahkemenin belirlediği bir bedeli zorunlu kılıyordu. Bu durum, alıcının ödediğinden daha fazla veya daha az para almasına yol açarak haksız kazanç veya zarara neden olabiliyordu. Ayrıca, payı almak isteyen paydaşın davanın sonuna kadar ne kadar ödeme yapacağını bilememesi, hukuki öngörülebilirliği zedeleyen bir unsur olarak değerlendirildi. Karara karşı çıkan 4 üye ise rayiç bedelin her iki tarafı da koruyan bir yöntem olduğunu savunarak karşı oy kullandı.
Tapu harcı ve vergi kaybı tartışmaları
Rayiç bedel kuralının getirilme amacı, tapuda düşük bedel gösterilerek daha az harç ve vergi ödenmesinin önüne geçmekti. Ancak Doç. Dr. Gündoğdu, bu durumun sorumluluğunun taraflara ait olduğunu belirterek, yeni kuralın başka bir mağduriyet doğurduğuna dikkat çekiyor. Tapuda gerçek fiyatı yazan dürüst bir alıcı bile, önalım davası süreci uzadığında enflasyon karşısında parasının değer kaybetmesiyle karşı karşıya kalıyordu. Uzmanlar, daha dengeli bir çözümün, tarafların gerçekten ödediği bedelin esas alınması ve bu bedelin aradan geçen süre için güncellenmesi olduğunu savunuyor. Düşük bedel beyanının vergi dairesine bildirilmesi ise bu sorunu kökten çözebilecek bir yöntem olarak öneriliyor.
İptal kararı ne zaman yürürlüğe girecek?
Anayasa Mahkemesi, kuralın aniden ortadan kalkmasının yaratacağı hukuki boşluğu önlemek amacıyla iptal kararının yürürlüğe girmesi için 9 aylık bir geçiş süreci tanıdı. Bu süre zarfında, 6 Ağustos 2027 tarihine kadar mevcut rayiç bedel kuralı uygulanmaya devam edecek. Bu tarihe kadar açılan veya devam eden önalım davalarında mahkemeler rayiç bedel üzerinden işlem yapmayı sürdürecek. Kesinleşmiş kararlar ise bu iptal kararından etkilenmeyecek. Doç. Dr. Gündoğdu, bu dokuz aylık sürenin, kanun koyucunun önalım hakkındaki bedel belirleme yöntemini yeniden ve daha adil bir şekilde düzenlemesi için tanınmış bir fırsat olduğunu belirtiyor. İptal kararıyla birlikte, önalımda payın bedelinin nasıl belirleneceğini ve mahkemeye nasıl yatırılacağını düzenleyen fıkraların tamamı yürürlükten kalkacak, bu da yeni bir yasal düzenlemeyi zorunlu kılıyor.
